2016-2017年，石家庄住宅房价出现了较大幅度的上涨，因此也就导致了一部分商业项目尤其是公寓产品打出了居住的概念，比如民用水电、能落户、精装修、签约学校等方面的利好。有大部分购房者作为过渡用房，购买公寓产品用来居住，也有部分投资客看中了公寓的居住属性，打算投资，以后转手或者获得租金收益，那么关于公寓产品的投资要注意哪些方面呢？我们今天专门邀请到了来自21世纪不动产区域经理刘平刘经理来给大家做一个解读。
11月份石家庄二手房成交情况怎么样？
刘经理：11月份以来，这半个月的成交要比10月份高很多，基本上能比10月份的成交量多出1/3左右。最近成交的客户以刚需客户为主，成交的面积主要还是70平米左右的两室户型，真正有住房需求的刚需购房者，看到二手房价格有下降趋势的时候，基本上也就出手购买了。成交价格基本上每平米下降3-4千这样还是比较正常的。
过去的几年里石家庄公寓产品的二手房市场成交表现怎么样？
刘经理：在过去的3-5年的时间里，公寓的成交量很少，主要原因有以下几点：
一方面，因为以前没有限购，大家还是愿意购买住宅；另外，公寓的二手房交易税费比较高一些，贷款年限只能10年，首付5成，利率也会上浮，所以大家可能考虑到购买二手房公寓的成本比较高，所以公寓的二手房成交市场不是很好。但是目前公寓的一手房市场，开发商卖的还是比较火爆的，相对打包出来的政策还是比较优惠的，所以好多购房者因为限购的原因无法投资住宅产品，或者说一些刚需购房者首次购房不具备购房条件，就只能选择买公寓，所以今年的公寓新房市场要比往年火的多。
石家庄公寓市场的出租情况怎么样，一般租金能达到什么水平？
刘经理：公寓市场出租还是比较好租的，因为公寓户型面积比较小，一室50-60平米的小公寓，租金每月在1000多块钱，还是比较好出租的。今年二手房成交市场稍微受到一些影响，成交不是很好，房源库存量比较大，尤其现在马上进入采暖期，所以我们出租房源的库存也比较大，今年多少会受一些影响，不像每年价格租的那么理想，但是通常来说，公寓的租赁还是可以的。
公寓产品的投资需要注意哪些方面呢？二手房交易的税费是不是比较高？
刘经理：在当下的市场环境里，如果你是刚需或者改善型购房者，现在是可以入手的，而且这个时候买还是比较合适的，包括公寓也是一样，如果是刚需性购房，外地户口又没有社保或者没有满两年，是无法购买主城区的住宅的，那我们就可以选择公寓，只是说我们买的时候根据自己的情况来选择，投资的话，当下市场不是很合适。如果要投资的话，还是要重点考虑项目的地段优势，核心地段的项目，完善的配套，肯定要比偏远位置的项目更值得投资。
公寓二手房交易的税费是不是比较高呢？
刘经理：公寓是40年产权，等同于商业，交易全额下来税费在15.6%，这是一笔不小的开支，加上中介费、贷款费等，可能还会更高一些。
如果购买公寓产品自住，您有什么建议吗？
刘经理：这个就要根据自己的情况，比如工作位置、孩子就学、自己的生活圈、朋友圈，你觉得哪个位置更适合你，其实咱们石家庄现在发展也比较好，也在朝着多元化的城市来发展，如果周边配套可以的话，自住选择都没有问题。
其他听众问题
1. 我通过中介看了一套房，和房主已经谈的差不多了，如果我们跳过中介自己签约、过户，可以吗？会有什么风险吗？
刘经理：我们好多客户都会有这样的想法，为了省中介费，其实中介在中间不仅是提供了房源信息，更主要的是交易资金的安全，因为当下这种市场，无论是全款还是贷款买房，都需要网签、需要监管，然后贷款手续办起来也比较麻烦，我建议大家通过正规的大中介来办理，不要为了省一点中介费，给自己带来一些不必要的麻烦。
2. 我看了一套二手房，但是房主的房子有抵押，说想让我多付一些首付，帮他解押才能拿到房本，这样有风险吗？我该怎么办？中介是否有垫资的业务呢？
刘经理：肯定是有风险，以前是可以这样操作的，房产有抵押，房主会要求首付款用来给他提前还贷，如果买家的首付不够，也会找到一些第三方的公司，来进行垫资办理。但是现在不可以了，住建部门明确要求全部房款都要进行监管。如果买家把首付给房主做了提前还贷，那么到过户的时候首付款就没有办法进行监管了，全部的房款打入房管局的监管账户才能办理过户，否则是办理不了过户的，所以房产有抵押的，贷款是房主自行结清，不建议买家为房主进行还款。
3. 看了一套二手房，有地下室和车位，但是没有产权，交易的时候怎么办？
刘经理：这个要分情况，大部分小区像以前的老小区，2000年以前的，地下室和车位没有在房产证上体现的有很多，就是没有产权，我们也没有办法给你写上、补上，这是不现实的。但是车位的话一般都是有一个产权或者租赁的协议，一般会和物业有沟通，建议在物业那问清楚。