最近媒体又摆了一道乌龙。前几天有报道“房产税最快明年通过，百万房产或每年征税5000元”，但很快又有多家媒体发表文章进行辟谣。一有风吹草动，便是沸沸扬扬，由此可见，“房事”确实是舆论焦点。而对于各种令人眼花缭乱的房地产政策，最触动老百姓神经的莫过于政策对房价的影响，税收政策也不例外。
那么，对二手房征税会降低房价吗?答案并非一目了然。对龙源丽景小区的二手房的税收可分为两种，一种是交易环节的税收，比如营业税、个人所得税;一种是持有环节的税收，比如喊了多年“狼来了”的房产税，不同环节的税收对房价的影响不尽相同。但须明确的是，市场上商品的交易价格是由边际供求决定的，税收是通过改变边际供求间接影响房价，而非直接规定或限制成交价格。
一、交易环节的征税对房价的影响
大家都知道，转让二手房涉及一大堆税收，这会对房价产生什么样的影响?有两种常见的误解。一是认为卖家能将营业税等税收直接转嫁到买家身上，实际二手房交易中，主要由买家支付税款的表面现象使人更容易相信这种说;二是认为征税能挤压高房价中的泡沫，让炒房客无利可图，从而降低房价。
但实际上，营业税、个人所得税等交易环节的税收既不能直接向买家转移，也不会降低房价，反而会导致边际卖家的退出而推高房价。
人们通常认为，对销售环节征税会增加卖家的成本，所以必定能以提高售价的形式将税转嫁给买家。但这是个似是而非的错误，因为价格并不是由成本所决定的(重要的事说三遍!请自行默念三遍!!)。一种商品的价格由其存货和市场的需求表(demand schedule)决定，但是，需求表却完全不受税收的影响。卖家制定的价格都在其净收益的最大点上，给定需求表，价格上涨将会降低净收益。因此，对卖家征税不能直接转嫁给买家。
乍看来，这样的结论似乎让人难以接受。但请仔细想想，如果二手房卖家能够把税负以抬高价格的方式直接转嫁给买家，他们根本不用等到有税负增加的刺激时才提高售价。如果需求状况允许提高价格，卖家们肯定早就利用了这些机会。而二手房卖家极为分散，也不可能共谋来提高售价(如果能共谋提高售价的话，他们也会早就这样做了。)
不能因为买家支付的总价中包含了税收，或者说，购房过程中通常由买家支付税款，便认为税完全是附加在“价格”之上的。假定卖家售价200万的一套二手房，买家另外还支付了20万的税款，实际上，房屋的总价格是220万，只不过征税降低了卖家的所得。如果没有税收，卖家也完全可以以220万售出这套房屋。
笔者本人在二手房市场的观察，也验证了这一判断。面积和地段相似的房屋，无论是否需要缴纳营业税，其成交的总价格(含税)都大体一样，买家并不会因为需要缴纳营业税而支付额外的价款。另外，在北京对二手房严格征收20%所得税细节出台之前，二手房交易迎来井喷交易量，也证明了因税负不能向买家转移，卖家急于在征税之前将房屋脱手的心态。二手房的需求并没有明显增加，成交量的扩大是因为供给的集中释放。而20%所得税开始严格征收后，北京二手房的交易陷入冰封，中介主推的均是“五年且唯一”的房源，不涉及20%个税，有税的房源业主多处于观望而不愿轻易挂牌。这同样说明有税的和无税的房源买家愿出的价格是一样的，卖家无力把新增的税负直接向买家转移
但是，对二手房交易开征营业税后，房价一路攀高，这是否与税负不能直接转嫁买家相矛盾呢?
房价升高是因为：1、近年来国内通货膨胀的预期强烈，资本保值增值的心态刺激了购房需求，这非为税收的影响，略过讨论。2、征税之后，使得卖家卖房收益下降，将一部分边际卖家逐出了市场，供给减少，推动了房价的攀升。这可以算是税负的间接转嫁。
对二手房交易征税导致边际卖家退出，使得二手房供应量减少，从而推高房价。由于通货膨胀下对房价上涨预期的不断升温，作为资金密集型的房地产业吸纳了大量资金。投入这一行业的资金，即使被征税，也轻易不会撤出。但是，因为二手房交易环节税收的特点，却会使部分二手房暂时退出房产交易。
以营业税为例，预期房价将上涨带来资本收益、但短期内交易又须征税的情况下，卖家现实的选择即是暂时退出房产交易，等待免税期到来。这使得短期内投入市场的二手房数量减少，推动房价上行。这说明，试图通过征收营业税减少炒房并非良策，主要作用反而是抑制了二手房屋销售，为刚需买家增加了负担。所以，那些一听到多收税就欢呼的买房者该醒醒了!
二、二手房持有环节的征税对房价的影响
绿地海顿公馆小区的二手房持有环节的征税，即房产税，是财产税的一种，对房价的影响较为简单。
财产税不以发生真实交易为基础，而以对财产价值的评估为基础，对财产价值征税。财产税的特殊之处在于，它以一种被称为税的资本化(tax capitalization)特殊方式在市场上转移。财产收益是由其边际价值生产率的折现决定的，而财产税并没有提高该财产的优势或赚钱能力。正好相反，财产税降低了所有者获得相同资产回报率的资本价值。为获得投资回报，市场统一利润回报的趋势会推动该财产资本价值的下跌。
显而易见，征收房产税将降低投资房产的回报，因此房产税资本化后将直接降低交易时的房价。收益的降低将使边际投资者放弃长期持有二手房，即令更多存量二手房进入房产交易市场，增加供应量，进一步推动房价下跌。当然，“炒房客”退出，也会降低新房的需求量，从而降低新房价格，或是减少新房供应量。总之，征收房产税会降低房价，最终降低单位土地价值。
简言之，房产税会降低土地所有人的所得，也就是降低地方政府的卖地收益。虽然房产税也构成政府财政收入，但相比土地出让，房产税征税成本太高。目前，地方政府仍握有大量土地资源，征收房产税无异杀鸡取卵，因此并不热心。笔者仍然坚持以前的判断，短期内不会大范围征收房产税。